Opinião: Arrendamento seguro: A importância do auto de constatação e da legalidade fiscal

Francisco Serra Loureiro |Solicitador


Quer arrendar, mas tem receio de que o seu inquilino não cuide devidamente do seu imóvel e que, aquando da entrega, não seja fácil fazer prova de como estava o prédio na altura do início do arrendamento? Ou, quem sabe, tem receio de que o arrendatário deixe de pagar as rendas e que não seja fácil terminar essa relação contratual, ou mesmo que abandone o local?

Para que o arrendamento não acabe por ser uma fonte de problemas, não só para o senhorio, mas também para o arrendatário, atrevo-me a lançar aqui duas sugestões para uma maior segurança de ambos.

A primeira sugestão é, de facto, uma verdadeira imposição legal, mas que, não raras vezes, não é cumprida para evitar encargos acrescidos. Falamos da obrigação declarativa de comunicar o arrendamento à Autoridade Tributária, não somente pelos impostos que são devidos no início do contrato por parte do senhorio, mas também porque os rendimentos obtidos são considerados para aquele para efeitos de IRS.
Ora, se a curto prazo pode ser entendido como algo apetecível, pelo facto de evitar que parte dos rendimentos tenham como destino o erário público, relembramos que estamos perante um incumprimento punível com elevadas coimas. Podemos, ainda, observar um outro problema para o senhorio que, por incumprimento do arrendatário e pretendendo recorrer ao Procedimento Especial de Despejo – um mecanismo mais célere, sem necessidade de recorrer aos meios judiciais tradicionais – não o possa fazer, pela ausência de contrato, elemento essencial para dar início ao referido procedimento.

A segunda sugestão passa por dar a conhecer uma ferramenta desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução: o Auto de Constatação, ferramenta esta que se revela de extraordinária importância tanto para o senhorio, como para o arrendatário, por garantir uma maior certeza quanto à realidade em que se encontra o imóvel arrendado.

Imaginemos que, no início de um contrato de arrendamento, o solicitador é chamado ao local para elaboração do referido auto. Inicia a verificação do imóvel atestando factos e acontecimentos e garantido que não aplica nenhum grau de subjetividade nos seus relatos. O solicitador constata, meramente, a realidade que encontra no local para que fixe o estado em que se encontra o imóvel à data e, posteriormente, se consiga aferir eventuais divergências. Falamos, nomeadamente, do estado de conservação das paredes, eletrodomésticos e móveis, utensílios existentes na casa, entre outros.
Para elaborar o auto, o solicitador pode recorrer a diversos meios, como, por exemplo, a captação de imagem, vídeo ou mesmo ruído. Pode ainda, se necessário, recorrer a peritos, como a um arquiteto ou a um engenheiro, para garantir uma apreciação técnica de determinada situação.

Por fim, o auto é depositado numa plataforma informática, de modo a assegurar a sua validação e preservação temporal.

Com este instrumento garante-se uma maior segurança para ambas as partes, evitando-se, assim, discussões sobre como o imóvel se encontrava no início do contrato. De facto, estando perante um contrato de longa duração, sabendo que o arrendatário deve fazer uma utilização prudente e responsável e que o deve entregar nas mesmas condições em que o encontrou, salvo um eventual desgaste de uma utilização normal, nem sempre se torna fácil relembrar toda e qualquer situação existente no início do mesmo.

Por isso já sabe, arrende mas faça-o sempre em segurança!!

*Artigo publicado ao abrigo da parceria entre o Portimão Jornal e a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução

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